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Kosovo : la catastrophe urbanistique de Pristina

par V.Kasapolli
lundi 30 mars 2009 par Pierre

La population de Pristina ne cesse d’augmenter. La ville comptait 100.000 habitants en 1981, et près de 500.000 aujourd’hui. Cette intense croissance démographique s’accompagne d’une activité immobilière frénétique menée sans la moindre préoccupation urbanistique. La majorité des constructions se font toujours sans permis, et les agents de l’urbanisme sont désarmés face à la croissance anarchique de la ville. Regards sur une catastrophe urbaine.

Publié dans l’Osservatorio sui Balcani le 12 mars 2009

Dévoilée à Pristina le 17 février 2008, après la déclaration de l’indépendance de la Serbie, le monument "Newborn" avec ses lettres géantes jaunes a été l’objet le plus photographié de ces dernières années. Il a fini par devenir un symbole de la ville. La sculpture a reçu diverses récompenses internationales et a été adoptée par ses fans comme un objet unique de par sa conception et son design.

Toutefois, la multitude de nouvelles constructions s’étendant rapidement aux alentours de cette installation artistique, située "provisoirement" en plein centre historique, ne transmet pas la même image de modernité. "Les nouvelles constructions de Pristina reflètent la frustration des architectes et constructeurs", affirme l’urbaniste Eliza Hoxha, en se référant aux formes désorganisées, aux couleurs insignifiantes et au caractère pompeux des tours qui encombrent un paysage urbain déjà chaotique. Cette folie immobilière a commencé après la guerre de 1999 : les constructeurs, plus intéressés par des bénéfices rapides que par les normes architecturales, ont eu tendance à négliger tout conception architecturale.

Âgée de 35 ans, Eliza, née à Pristina, est architecte. Elle pense que les constructeurs privilégient les dimensions et la quantité à la beauté des édifices. "Les façades atroces qu’ils conçoivent laissent percevoir leurs frustrations." Le secteur immobilier est l’investissement le plus alléchant du pays : selon les agences immobilières, le prix des maisons a plus que doublé depuis la fin de la guerre de 1999, alors que le prix des terrains a presque triplé dans la même période. Les experts considèrent que ces prix ne sont pas du tout représentatifs de la qualité des habitations : certains soutiennent que l’intérêt de l’immobilier reflète la demande pour de nouvelles habitations, d’autres objectent que le pouvoir d’achat n’est pourtant pas si élevé que cela.

La population de Pristina atteint actuellement près de 500.000 habitants, avec une forte hausse depuis 1999. Le dernier recensement officiel date de 1980, mais la ville est devenue entre-temps une véritable métropole. En l’absence de statistiques démographiques précises, il est toutefois impossible de mener à bien une planification urbaine.

La meilleure preuve de la surpopulation de la ville est donnée par les queues infinies devant les bureaux publics, un problème chronique pour les autorités communales. Obtenir un document officiel relève d’un parcours du combattant – des heures d’attente, des jours parfois. L’annonce de l’ouverture prochaine de nouveaux bureaux communaux décentralisés a été un soulagement inespéré pour les citoyens. Parmi les causes majeures de cette situation, on peut évoquer les défauts d’organisation, mais certains pensent que les infrastructures actuelles de la ville seraient insuffisantes pour une population de plus de 400.000 habitants.

Le combat contre les mentalités du passé

Des centaines d’immeubles de toutes hauteurs se construisent chaque jour dans la région de Pristina, avec ou sans permis. Les fonctionnaires communaux de l’urbanisme, dont le nombre est bien trop faible par rapport au grand nombre de constructions illégales, sont constamment confrontés à des centaines de cas d’abus.

Selon l’architecte Astrit Hajrullahu, ancien fonctionnaire du ministère de l’Environnement et de l’Aménagement urbain, il n’existe aucun plan d’aménagement immobilier au Kosovo. Bien au contraire, d’énormes problèmes de programmation et de développement se posent toujours. "Même la législation est dépassée et mériterait d’être changée", affirme l’architecte qui a pourtant essayé, sans succès, d’introduire quelques normes au bénéfice de la communauté.

Le Parlement du Kosovo a récemment adopté la plupart des lois qui doivent réglementer l’immobilier et l’aménagement urbain, améliorant ainsi l’ancien système légal. Il manque toutefois à ces normes une coordination qui permette leur bon fonctionnement. Selon l’architecte, les lois ne suffisent pas pour affronter l’entrelacs complexe de l’aménagement, des licences professionnelles et des abus. La nouvelle génération d’architectes tente d’impliquer les citoyens et les entreprises mais, "en fin de compte, aucune contribution émergeant des débats publics n’est prise en considération".

La société kosovare a du mal à comprendre le nouveau développement urbain, et Eliza Hoxha explique dans le billet qu’elle publie dans un quotidien que "l’aménagement n’est pas perçu comme un processus qui implique les citoyens, c’est ce qui m’a poussé à m’adresser directement au public". Selon elle, la guerre et la crise ont engendré une absence de culture urbaine et détourné les citoyens de toute préoccupation envers les espaces publics.

L’aménagement urbain est un processus ouvert qui concerne les citoyens, les entreprises, les autorités, affirme Eliza Hoxha, pour qui "les citoyens doivent être convaincus que la ville leur appartient et qu’ils doivent l’aimer".

Des entrepreneurs étrangers

Si les "vieux" habitants se montrent plutôt détachés envers leur ville natale, Alan Fox, entrepreneur londonien, a eu le coup de foudre. Avec un partenaire kosovar, il construit des immeubles dans la capitale. "Depuis le premier jour, je suis tombé amoureux de ce peuple et de la vivacité des rues, des locaux, des restaurants... Aussi ai-je décidé de faire quelque chose pour ces personnes qui méritent mieux que la laideur des immeubles actuels."

Sa compagnie Chelsea Point, affirme-t-il, est en train de bouleverser les mentalités. "Nos méthodes sont suffisamment lentes ; nous construisons des immeubles de deux étages seulement, l’application des normes fait monter le prix », explique Alan Fox, qui peine pourtant à convaincre les maçons de porter les casques de protection et de respecter, de manière générale, les mesures de sécurité. La crise financière globale a frappé – mais non arrêté – les affaires. Malgré cela, la diaspora albanaise domine les listes des acquéreurs. « Nous ciblons les personnes que la vie à l’étranger a habituées aux normes anglaises ou allemandes et qui recherchent ici aussi les mêmes standards."

La compagnie Chelsea Point assure avoir obtenu tous les permis et vend des appartements pour 800 à 900 euros par m², un prix proche du prix moyen de vente du neuf, qui se situe autour de 800 à 1000 euros. Les maisons construites sans permis sont cependant bien plus économiques, elles coûtent entre 500 et 700 euros par m².

Muhamet Gashi, porte-parole du Conseil municipal de Pristina, déclare que la commune peut garantir les standards techniques seulement en cas d’obtention d’un permis. "Nous accordons les permis à toutes les constructions qui satisfont aux critères requis : les acheteurs peuvent avoir confiance en la qualité de leurs acquisitions." Pourtant, les prix bas pratiqués par les entreprises frauduleuses continuent à attirer les clients.

Pour le moment, beaucoup d’entrepreneurs du secteur immobilier opèrent sans la moindre formation ou compétence immobilière. Une pratique commune consiste à convaincre les propriétaires de faire démolir leurs maisons en échange de nouveaux appartements. Le même schéma s’applique ensuite aux fournisseurs à qui l’on propose des échanges de matériaux contre des appartements. Ainsi, Pristina a fini par se trouver avec une de ses nouvelles tours construites en-dehors de toutes les règles.

Astrit Hajrullahu soutient que les propriétaires qui acceptent l’échange ont beaucoup à perdre, étant donné la médiocre qualité des nouvelles constructions. Il souligne en outre que ces opérations nuisent à la ville, puisque ces investissements se révéleront bientôt être une erreur. Il regrette que les nouveaux édifices prévus pour abriter les nouvelles institutions kosovares ne représentent pas de nouveaux symboles reconnaissables dans l’architecture de la ville.

Il semble que Pristina et le Kosovo devront s’en tenir, pendant quelque temps encore, à l’installation "Newborn", symbole unique et isolé d’un nouveau modèle de développement urbain.

Source : Le Courrier des Balkans


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